En cas de projet de vente d’un terrain ou immeuble à un promoteur immobilier, il est courant que l’une des parties intéressées par la transaction recours aux services d’un expert immobilier agréé.
Découvrez ci-dessous le métier d’expert immobilier et le rôle que cet interlocuteur peut jouer dans votre processus de vente d’un bien immobilier ou terrain.
Expert immobilier : définition
Un expert est un professionnel disposant d’une parfaite connaissance d’un sujet, basée sur une mise en application pratique. Ce spécialiste est ainsi autant un connaisseur qu’un technicien.
Dans le secteur de l’immobilier, un expert immobilier a pour rôle d’évaluer les biens. Grâce à son apprentissage, son savoir-faire et l’expérience qu’il a acquis au cours des années, il est en capacité d’appréhender avec grande justesse la valeur d’un terrain, d’un immeuble ou d’une maison.
Il est ainsi mandaté afin d’estimer la valeur d’un bien immobilier mais n’est pas du tout impliqué sur le plan financier dans le processus de vente. La conclusion de son analyse peut lourdement impacter sur le montant de la transaction, du fait d’une expertise rigoureuse, impartiale, argumentée et justifiée. Ce professionnel indépendant est tenu au secret professionnel.
Quelle formation faut-il pour devenir expert immobilier ?
En France, il n’existe pas d’encadrement stricte du métier d’expert immobilier : cette profession n’est pas réglementée, comme celle de géomètre-expert, par exemple. Elle peut ainsi s’exercer sans diplôme ou concours particulier. Mais elle se veut toutefois régulée de plusieurs manières.
Une reconnaissance par le mérite
L’importance des missions d’un expert immobilier mène à une certaine régulation naturelle de son professionnalisme et sa rigueur dans celles-ci. Mandaté par des professionnels, des magistrats, des notaires ou des services d’état, l’expert immo doit atteindre un haut niveau de performance dans son travail et de la constance afin d’être en mesure de poursuivre de façon durable son activité.
Un encadrement par des associations de professionnels
Il faut savoir qu’il existe des organismes professionnels proposant des labels sérieux permettant d’agréer les experts immobiliers, comme par exemple le Centre National de l’Expertise ou encore la Chambre des Experts Immobiliers de France. Cette dernière a d’ailleurs publié un code déontologique et établi un listing des bonnes pratiques en matière d’impartialité et indépendance. Si elles ne sont pas obligatoires, ces chartes de professionnels assurent toutefois de l’uniformité dans les expertises.
Une certification européenne reconnue
Il existe aujourd’hui une certification officielle sur le plan européen. La REV (Recognised European Valuer) est attribuée à un expert immobilier sur présentation de dossier et pour une durée de 5 ans. Elle est accordée par un groupement d’associations et organismes de professionnels.
Quelles sont les compétences d’un expert immobilier ?
Le principe d’un expertise est l’application d’une méthodologie précise à un sujet d’étude donné. L’objectif est qu’il en résulte des chiffres concrets pouvant être exploitables et comparés à d’autres expertises réalisées selon le même protocole. Le diagnostic d’un expert immobilier doit être juste, impartial et reposer sur des données concrètes.
Le rôle de l’expert immobilier : un technicien avant tout
Il doit croiser un grand nombre de données techniques afin d’obtenir une vue d’ensemble et de pouvoir en tirer des conclusions. Cette action technique se veut complexe, les variables étant nombreuses et différentes.
Un expert immobilier doit notamment connaître et tenir compte des points suivants :
- La superficie du terrain, appartement ou construction
- L’architecture : style, côte, fiabilité…
- Les matériaux de construction utilisés,
- L’état général du bien immobilier
- Sa situation géographique, son orientation
- Les analyses de diagnostic environnemental, énergétique et autres
- L’état actuel du marché immobilier, sur le plan régional comme local
- Les risques d’exposition à une éventuelle catastrophe naturelle ou industrielle
Mais aussi un économiste et fiscaliste
Si l’analyse technique est essentielle à l’établissement de l’appréciation d’un bien immobilier, un expert immobilier doit également réaliser une veille sur les nombreux facteurs pouvant influencer le marché immobilier, que cela soit sur du court ou moyen terme. Il agit ainsi aussi comme un économiste afin de comprendre les dynamiques d’offre et de demande, ainsi que les facteurs de mobilité sociale et démographique. Tous ces éléments jouent en général bien plus sur l’évolution du prix du bien immobilier que sa nature intrinsèque.
Un terrain agricole peut par exemple avoir une faible valeur vénale durant des décennies mais un prix évoluant fortement à la hausse en raison de l’arrivée de nouveaux acteurs économiques dans la région, couplée à une révision du PLU. Grâce à sa fine appréciation de ces phénomènes, un expert immobilier peut ajuster son évaluation. Notez que ce celui-ci doit aussi se tenir informé de l’évolution de la réglementation fiscale, tant sur le plan local que national. Deux biens identiques peuvent par exemple avoir une valeur vénale différant de façon significative selon le montant des taxes foncières locales.
Des connaissances juridiques
Les analyses effectuées par un expert immobilier tiennent aussi compte des facteurs juridiques. Il doit donc être qualifié en droit privé et public avec, entre autres, des connaissances sur le droit des loyers, la réglementation sur les servitudes, le droit de l’urbanisme, le droit de l’expropriation et le droit fiscal. Généralement mandaté par des juges, notaires et magistrats, un expert immobilier ne peut ainsi pas se permettre de faire l’impasse sur des connaissances précises du droit dans son domaine de spécialisation.
Des qualités humaines propres à sa profession
Un expert immobilier, à l’instar d’un courtier grossiste en assurance de prêt immobilier doit impérativement se montrer et impartial et incorruptible. Il n’est jamais impliqué personnellement dans une affaire qu’il traite et sa probité ne doit donc aucunement être mise à défaut, sa carrière en dépendant. Dans le cadre d’une transaction immobilière, il est un ainsi un acteur indépendant et franc mais aussi mesuré et prudent dans ses conclusions.
Vente de terrain : qui peut recourir à un expert immobilier ?
Toute personne impliquée dans une vente immobilière peut faire appel à un expert immobilier. L’expert immo dispose d’un vaste champ d’intervention et est en capacité de déterminer la valeur réelle ou locative de n’importe quel bien immobilier (terrain, maison, immeuble, appartement). Il est également en mesure d’intervenir sur des usines, des bureaux, des entreprises, des exploitations agricoles ou forestières, tout comme évaluer la valeur d’un fonds de commerce ou droits de bail. Certains experts se spécialisent sur leurs activités selon leur localisation géographique.
Consulter un expert immo quand on est particulier
Dans le cadre d’une vente de terrain à un promoteur, l’expert peut intervenir sur la demande du propriétaire du bien, ce dernier souhaitant recevoir un avis objectif sur sa valeur vénale. Sachez d’ailleurs que dans le cas d’une vente de terrain à un promoteur, la valeur vénale ne compte pas vraiment : c’est la valeur du potentiel constructible du terrain qui compte avant tout.
L’expertise immobilière auprès de professionnels
Un promoteur immobilier peut également faire appel à un expert immo pour avoir un avis sur le terrain qu’il convoite. Le plus souvent, cela s’effectue en accord avec le propriétaire, le promoteur se chargeant de régler les frais d’expertise. Avec une évaluation objective de la valeur vénale d’un terrain ou d’une maison, le promoteur peut soumettre au vendeur une offre s’avérant fort intéressante. L’expertise peut aussi permettre de définir la quote-part en cas de division foncière du terrain. Un notaire ou un juge peut demander une expertise si par exemple le terrain mis en vente résulte d’une donation ou d’un héritage, ou encore en cas de litige avec le voisinage sur le bornage du terrain.
Peut-on se passer d’une expertise immobilière ?
Il n’est pas indispensable de faire intervenir un expert immo. Un grand nombre de transactions se réalisent sans qu’il n’intervienne. C’est notamment le cas lorsque la vente s’effectue auprès d’un promoteur immobilier. Les bien se situant en ville ont par exemple des prix au mètre carré relativement bien connus. L’appréciation par un agent immo ou même le promoteur est généralement suffisante et facilement vérifiable.
Bon à savoir : dans les zones sous pression, comme à Annecy ou Lyon, l’écart entre la valeur vénale et la valeur potentielle constructible est si marqué qu’il n’est pas nécessaire de connaître avec précision la valeur immédiate.
